Vous voulez des alpagas et vous venez de commencer à chercher une terre pour réaliser ce rêve de quiétude.
Mais ATTENTION ! Acheter une maison et une maison pour y établir une ferme, c’est deux choses bien différentes…
Si vous tenez à votre projet, il faut prendre quelques précautions avant tout. Pour ça, certaines démarches administratives et légales peuvent grandement nous aider.
Lors de l’achat d’une propriété agricole, il faut veiller à toujours faire inscrire l’offre conditionnelle au droit d’avoir un élevage d’alpagas sur les terres.
En faisant inscrire le plus de détails possibles, dont la quantité d’alpagas souhaités à long terme, on va sécuriser le projet lors de l’offre d’achat.
Généralement (et c’est souhaitable), on va par la suite demander de contacter l’inspecteur municipal qui pourra confirmer cette possibilité.
Toujours demander une preuve écrite à l’inspecteur municipal de ce droit, même si la demande est faite avant de faire une offre d’achat; il faut garder cette preuve précieusement pour éviter les revirements de situation.
Inscrire cette condition au préalable sur l’offre d’achat va permettre de casser l’entente d’offre d’achat si les autorités municipales refusent le projet pour la propriété visée.
Pourquoi ? Même en zone agricole, les municipalités ont une certaine portée sur leur territoire et peuvent interdire un type d’agriculture ou d’élevage en particulier. De plus, certaines règles au niveau des odeurs (coefficient d’odeur), la distance de la plus proche agglomération ou des maisons voisines pourraient avoir un impact non négligeable sur le projet.
S’il n’y a pas de ferme (dont des animaux) déjà sur la terre convoitée, les règlements sont beaucoup plus sévères (aucun droit acquis, donc les plus récentes réglementations pour les bâtiments, abris et distances limitatrices seront à considérer).
Lors de nos propres recherches, c’est en nous informant pour s’assurer que nous avions bien le droit d’avoir des alpagas sur des terres que nous avons découvert que certaines propriétés avaient changées de zonage sans que le propriétaire ne soit mis au courant (donc aucun droit d’avoir un alpaga là!).
D’autres avaient perdu leur droit acquis parce qu’il n’y avait plus d’animaux depuis trop longtemps (donc beaucoup de coûts et de problèmes en vue)… évidemment, les courtiers (qui n’étaient pas au courant) tombaient des nues !
Ne vous fiez jamais à la parole du courtier pour le statut de la propriété. Faites confirmer le zonage et les possibilités sur cette propriété par l’inspecteur municipal.
Surtout dans le cas où il n’y a aucun droit acquis (nouvel élevage), recherchez une terre plus grande que vos besoins.
Beaucoup de règlements existent au niveau environnemental et une municipalité qui décide de réglementer à la lettre toutes les distances limitatrices de la nouvelle propriété peut restreindre de beaucoup l’utilisation d’une trop petite terre… allant même jusqu’à dire que l’élevage y est finalement impossible !
Les agents immobiliers vendent souvent sous le terme «fermette» les petites maisons à la campagne qui ont un grand terrain zoné agricole. Mais rien ne confirme que ces terres puissent convenir légalement pour un élevage… C’est toujours un risque…
Pourquoi? Beaucoup de règles existent quand on parle «élevage» proprement dit et non de «mini-fermette». Veillez à ce que l’inspecteur municipal comprenne bien vos plans et intentions ainsi que le nombre d’animaux voulus.
Bien que l’élevage d’alpagas passe généralement haut la main pour le taux de phosphore, d’autres règles peuvent restreindre le projet . Note, par exemple: ici, les abris doivent être à des distances de 15m de tout fossé agricole (qui sépare des terres, mais ne se rend pas à un cours d’eau) et de 30m de tout puit à consommation humaine.
Sur une terre de 2 acres, il ne reste qu’une infime portion de la terre où il est possible de construire des abris s’ils ne sont pas déjà en place (et à la bonne place ! Sinon, on risque de demander de les déplacer).
Il y a aussi des règlements sur la distance avec les résidences voisines pour les pâturages… etc.
Certaines municipalités peuvent demander l’obtention de permis pour les clôtures, pour avoir le droit d’avoir des animaux, une pancarte annonçant la ferme et pour la construction des abris / boutique… etc
Prends la peine de demander à l’inspecteur municipal s’il te faut des permis spéciaux pour l’élevage ou des spécifications à respecter pour les bâtiments/clôtures afin de respecter la réglementation actuelle.
Ça peut paraître évident, mais ce ne l’est pas toujours. S’il y a un différend quelconque, il est souvent possible de demander une dérogation (par exemple, pour la hauteur de tes clôtures; un classique pour l’élevage d’alpagas…).
Une demande de dérogation peut coûter plusieurs centaines de dollars.
Pourquoi ? Certaines municipalités vont jusqu’à demander un rapport fait par un agronome (environ entre 1000 et 2000$ de vos poches) qui certifie que les projets d’installations sont conformes aux normes environnementales actuelles. Parfois même des mesures spéciales prises par un arpenteur (environ entre 500$ et 1500$) pour être certain que les clôtures sont exactement au bon endroit par rapport aux résidences voisines.
Dans certains cas, un architecte et d’autres obligations peuvent t’être exigées si tu construis des bâtiments (4 murs). Sans ces rapports, ils peuvent refuser de délivrer les permis, ce qui va vous compliquer pas mal la vie. Renseignez-vous sur leurs besoins pour délivrer les permis lors de l’appel préliminaire… et assurez-vous de bien comprendre. Ça pourrait éviter bien des délais inutiles et des dépenses imprévues !
Nous ne pensons pas toujours à cela lors de l’achat d’une propriété. On se dit qu’on pourra bien régler les demandes de permis facilement plus tard… parfois ce n’est pas le cas !
RESTEZ CALME, surtout. La majorité du temps, on peut s’établir facilement. Certaines MRC ou municipalités semblent par contre beaucoup plus exigeantes que d’autres.
Quelques-unes sont réticentes à l’idée de voir débarquer des animaux qu’ils ne connaissent ni d’Ève ni d’Adam; ce sera donc à vous de les initier…
Je ne suis pas juriste, ni avocate, ni notaire… mais j’espère que mon expérience en la matière va servir à d’autres afin d’éviter ces imprévus pas tellement bienvenus dans les balbutiements d’une entreprise…
