Fermette à vendre | L’achat d’une propriété pour ferme d’alpagas

Tu veux des alpagas et tu viens de commencer à te chercher une terre pour réaliser ton rêve de quiétude.

Mais ATTENTION ! Acheter une maison et une maison pour y établir une ferme, c’est deux choses bien différentes…

Si tu tiens à ton projet, il faut que tu prennes quelques précautions avant tout. Pour ça, certaines démarches administratives et légales peuvent t’aider.

Offre «conditionnelle à…»

Lors de l’achat de ta propriété agricole, veilles à toujours faire inscrire l’offre conditionnelle au droit d’avoir un élevage d’alpagas sur ta terre.

Fais inscrire le plus de détails possible, dont la quantité d’alpagas souhaités à long terme dans le but de sécuriser ton projet lors de l’offre d’achat.

Généralement (et c’est souhaitable), on va te demander de contacter l’inspecteur municipal qui va pouvoir te confirmer cette possibilité.

Demandes toujours une preuve écrite à l’inspecteur municipal de ce droit, même si tu fais la demande avant de faire une offre d’achat. Garde cette preuve précieusement pour éviter les revirements de situation.

Inscrire cette condition va te permettre de casser ton entente d’offre d’achat si les autorités municipales refusent ton projet pour la propriété visée lors de ton appel.

Pourquoi ? Même en zone agricole, les municipalités ont une certaine portée sur leur territoire et peuvent interdire un type d’agriculture ou d’élevage en particulier. De plus, certaines règles au niveau des odeurs (coefficient d’odeur), la distance de la plus proche agglomération ou des maisons voisines pourraient avoir un impact non négligeable sur ton projet.

Note que s’il n’y a pas de ferme (dont des animaux) déjà sur la terre convoitée, les règlements sont beaucoup plus sévères (aucun droit acquis, donc tu vas devoir respecter les plus récentes réglementations pour les bâtiments, abris et distances limitatrices).

Lors de nos propres recherches, c’est en nous informant pour s’assurer que nous avions bien le droit d’avoir des alpagas sur des terres que nous avons découvert que certaines propriétés avaient changées de zonage sans que le propriétaire soit mis au courant (donc aucun droit d’avoir un alpaga là!).

D’autres avaient perdu leur droit acquis parce qu’il n’y avait plus d’animaux depuis trop longtemps (donc beaucoup de coûts et de problèmes en vue)… évidemment, les courtiers tombaient des nues !

Ne te fies jamais à la parole du courtier pour le statut de la propriété. Fais confirmer le zonage et les possibilités sur cette propriété par l’inspecteur municipal.

La terre agricole attenante à la propriété

Surtout dans le cas où il n’y a aucun droit acquis (nouvel élevage), recherche une terre plus grande que tes besoins.

Beaucoup de règlements existent au niveau environnemental et une municipalité qui décide de réglementer à la lettre toutes les distances limitatrices de ta nouvelle propriété peut restreindre de beaucoup l’utilisation d’une trop petite terre… allant même jusqu’à dire que l’élevage y est finalement impossible !

Les agents immobiliers vendent souvent sous le terme «fermette» les petites maisons à la campagne qui ont un grand terrain zoné agricole. Mais rien ne confirme que ces terres puissent convenir légalement pour un élevage… C’est toujours un risque…

Pourquoi? Beaucoup de règles existent quand on parle «élevage» proprement dit et non de «mini-fermette». Veille à ce que l’inspecteur municipal comprenne bien tes plans et tes intentions ainsi que le nombre d’animaux que tu veux avoir.

Bien que l’élevage d’alpagas passe généralement haut la main pour le taux de phosphore, d’autres règles peuvent te restreindre dans ton projet . Note, par exemple: les abris doivent être à des distances de 15m de tout fossé agricole (qui sépare des terres, mais ne se rend pas à un cours d’eau) et de 30m de tout puit à consommation humaine.

Sur une terre de 2 acres, il ne reste qu’une infime portion de la terre où il est possible de construire des abris s’ils ne sont pas déjà en place (et à la bonne place !!! Sinon, on risque de demander de les déplacer!!!). Il y a aussi des règlements sur la distance avec les résidences voisines pour les pâturages… etc.

Les permis

Certaines municipalités peuvent demander l’obtention de permis pour tes clôtures, pour avoir le droit d’avoir tes animaux, une pancarte annonçant ta ferme et pour la construction de tes abris / boutique…

Prends la peine de demander à l’inspecteur municipal s’il te faut des permis spéciaux pour ton élevage ou des spécifications à respecter pour tes bâtiments/clôtures afin de respecter la réglementation actuelle.

Ça peut paraître évident, mais ce ne l’est pas toujours. S’il y a un différend quelconque, il est souvent possible de demander une dérogation (par exemple, pour la hauteur de tes clôtures; un classique pour l’élevage d’alpagas…).

Une demande de dérogation peut coûter plusieurs centaines de dollars.

Pourquoi ? Certaines municipalités vont jusqu’à demander un rapport fait par un agronome (environ entre 1000 et 2000$ de ta poche) qui certifie que tes projets d’installations sont conformes aux normes environnementales actuelles.  Parfois même des mesures spéciales prises par un arpenteur (environ entre 500$ et 1500$) pour être certain que tes clôtures sont exactement au bon endroit par rapport aux résidences voisines.

Dans certains cas, un architecte et d’autres obligations peuvent t’être exigées si tu construis des bâtiments (4 murs). Sans ces rapports, ils peuvent refuser de délivrer les permis, ce qui va te compliquer pas mal la vie. Renseigne-toi sur leurs besoins pour délivrer les permis lors de l’appel préliminaire… et assurez-toi de bien comprendre. Ça pourrait t’éviter bien des délais inutiles et des dépenses imprévues !

Nous ne pensons pas toujours à cela lors de l’achat d’une propriété. On se dit qu’on pourra bien régler les demandes de permis facilement plus tard… parfois ce n’est pas le cas !

Mais c’est compliqué tout ça !!!

RESTE CALME, surtout. La majorité du temps, on peut s’établir facilement. Certaines MRC ou municipalités semblent beaucoup plus exigeantes que d’autres.

Quelques-unes sont réticentes à l’idée de voir débarquer des animaux qu’ils ne connaissent ni d’Ève ni d’Adam; ce sera donc à toi de les initier…

Prends note que je ne suis pas juriste, ni avocate, ni notaire… mais j’espère que mon expérience en la matière va servir à d’autres afin d’éviter ces imprévus pas tellement bienvenus dans les balbutiements d’une entreprise…